Эксперты обсудили состояние складского рынка и драйверы его развития
На конференции «Склады с Коммерсантъ Конференции» эксперты обсудили состояние складского рынка и драйверы его развития.
Телеграм-канал Вместе Стальные Решения собрал самое интересное.
По данным презентации PARUS Asset Management, рынок коммерческой недвижимости в России демонстрирует значительный потенциал роста. Общая стоимость недвижимости оценивается в 25,8 трлн рублей, из которых 7,4 трлн приходится на торговые центры, 11,8 трлн — на офисы и 6,6 трлн — на склады. Статистика показывает, что инвестиции в складскую недвижимость оказались наиболее доходными за последние годы — рост в 22 раза с 2006 года, опередив даже золото и торговые центры. При этом объем недвижимости под управлением компании к 2026 году планируется довести до 1,3 трлн рублей.
По данным эксперта Сбера, складской сегмент недвижимости демонстрирует устойчивый рост: портфель складской недвижимости банка увеличился с 138 млрд рублей в 2021 году до прогнозируемых 258 млрд рублей к 2025 году. При этом 71% портфеля составляют склады класса А. Несмотря на временное снижение арендных ставок из-за увеличения предложения, рынок сохраняет потенциал развития благодаря росту электронной коммерции и экспансии федеральных ритейлеров. Ожидается, что активный рост сегмента продолжится до 2030 года, особенно в региональных центрах.
По данным презентации эксперта IBC Real Estate, российский рынок складской недвижимости демонстрирует противоречивые тенденции: с одной стороны, зафиксирован рекордный объем ввода новых площадей — 8,7 млн кв. м, из которых 62% составили спекулятивные объекты. При этом в Московском регионе наблюдается снижение спроса на 18% и рост вакантности до 6%. В Санкт-Петербурге спрос упал на 48%, а в регионах, напротив, отмечен рост строительства на 70%. Ключевыми игроками остаются онлайн-операторы, занимающие 36% рынка, а ставки аренды в Москве снизились на 16%. Рынок постепенно смещается от позиции «арендодателя» к «арендатору».
По данным исследования Банка ДОМ.РФ, складская отрасль демонстрирует более сильную реакцию на экономическое замедление по сравнению с другими секторами экономики. Это подтверждается растущей долей убыточных предприятий в складском хозяйстве, увеличением просроченной задолженности и снижением доли прибыльных компаний. При этом объем кредитования в секторе остается значительным — около 90 трлн рублей в 2024 году, хотя наблюдается некоторое замедление потребительского спроса на фоне роста депозитов населения. Ситуация усугубляется тем, что складское хозяйство показывает более слабые показатели по сравнению с общеэкономическими трендами.
Эксперт Андрей Сармин из компании «РИТМ Проект» представил важные выводы о ключевых ошибках в индустриальной недвижимости. 80% проблем проекта формируются ещё до начала строительства. Основные риски связаны с неправильной оценкой участка, экономией на базовых элементах здания, отсутствием гибкости в проектировании и слабым управлением проектом. Эксперт подчеркнул, что важно учитывать не только цену земли, но и логистику, технические условия и геологию. Также необходимо закладывать рыночные параметры объекта и обеспечивать энергоэффективность, а не только экономить на строительстве. Особое внимание стоит уделить возможности перепрофилирования здания под разных арендаторов и качественному управлению проектом.
По данным презентации компании Accent, рынок складской недвижимости в России демонстрирует активный рост — за два года ожидается прирост предложения почти на 30%. Общий объем транзакций на рынке недвижимости в 2025 году составил 973 млрд рублей, из которых 25% приходится на складскую недвижимость. Особенно привлекательны склады класса «А» благодаря высокой ликвидности и стабильным доходам. При этом ЗПИФ недвижимости становятся все популярнее среди розничных инвесторов — количество пайщиков выросло до 2,3 млн человек, а совокупная стоимость активов достигла 75 млн рублей. Прогноз ключевой ставки на 2026 год составляет 13,5-14,5% в среднем за год.
На конференции эксперт компании ЦОД ЭКСПЕРТ представил актуальные данные о рынке дата-центров в России. По его информации, строительство коммерческого ЦОД занимает до трёх лет, а минимальный порог входа составляет 100 млн рублей собственных средств на 1 МВт мощности. При этом проект обещает высокую доходность: внутренняя норма доходности (IRR) достигает 27–32%, а рентабельность по EBITDA — 60–70%. Стоимость строительства (CAPEX) на 1 МВт без учёта земли и подключения к электросетям составляет 600 млн рублей без НДС. Особое внимание спикер уделил важности правильного выбора локации и наличия земли в собственности, а также сложности технологического присоединения.
По данным презентации AFI Development, компания представила новый проект промышленного кластера «АФИ ПРОМ Алтуфьево». Объект будет представлять собой многоэтажное light industrial здание общей площадью 133 700 м². Проект включает 87 юнитов площадью от 840 до 2000 м кв каждый, расположенных на четырёх этажах. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2026 года.
